本文摘要：房地产项目盈利测算 引言 跟着房地产行业慢慢进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的优劣直接影响房企的利润和现金流。为了更好地判断房企的项目质量，我们推出房地产项目盈利测算研究，旨在为房企外部人员提供测算方法。

房地产项目盈利测算 引言 跟着房地产行业慢慢进入白银时代，行业利润率逐渐下降，而项目的优劣直接影响房企的利润和现金流。为了更好地判断房企的项目质量，我们推出房地产项目盈利测算研究，旨在为房企外部人员提供测算方法。

首先搭建理论框架，从房企项目盈利测算的思路与方法出发慢慢先容项目盈利测算的各个要素，主要包括项目销售收入测算和成本测算，最后将形成房地产项目盈利评价指标体系，并将理论运用于实践，构建测算模型并配以实例说明，对房地产企业整体项目资质举行打分，量化评价房地产企业在手项目信用风险。算一算房地产项目销售收入 内容摘要 本章总体先容房地产项目盈利测算思路，并具体先容项目销售收入的测算，包括项目可售面积及销售单价的测算。个中可售面积可按照总可售面积减去不行售部门计较或者按照计容修建面积及可售面积的经验占比估算，销售单价在类比周边项目后调解项目属性及思量代价涨跌的基础上测算。

一、项目盈利测算总思路 按照是否思量资金的时间价值，房地产项目盈利测算可分为静态测算、动态测算两种：静态测算重点存眷利润，即该项目能赚几多钱，计较较为简朴明晰；动态测算则思量到房地产行业投资范围大、开辟周期长的特点，重点存眷现金流，即该项目何时能回本，是静态测算的有益增补。实践中，房企凡是接纳静态测算与动态测算相联合的方式，但由于作为外部人员，预测项目现金流具有较浩劫度，且静态测算主要反应项目利润，因此本文接纳静态测算方法。

跟其他工业产物一样，房地产项目利润计较亦接纳收入减去成本的思路，即房地产项目盈利静态测算公式为：项目利润总额=项目收入-项目成本，个中，项目收入的测算可拆分为“量×价”，即“销售面积×销售单价”，项目成本则包括项目建设自己的地盘成本、制作成本、期间用度和税金两部门，成本部门将在后面逐一先容。二、项目销售收入测算 在举行项目收入测算时，首先要明确拟开辟建设的物业类型和比例，如住宅、贸易、大众配套等各占几多，区分可售部门面积和非可售部门面积，本文仅针对扣除矜持部门的可售面积的利润举行测算。

项目销售收入测算的根基公式为：项目销售收入=销售面积×销售单价，下面我们将从量、价两方面来详解收入测算。（一）项目可售面积 从房地产开辟流程看，项目销售面积的测算可分为三步： 首先，思量“地有多大”，即“平面”维度的面积观点，常见权衡指标有规划用地面积、建设用地面积、地盘出让面积（各面积观点解释见表1，下同）。由于规划用地面积可能包罗代征地，故规划用地面积≥建设用地面积，对于房企而言，地盘出让面积凡是与建设用地面积相等； 其次，思量“能盖几多”，即“立体”维度的面积观点，常见的权衡指标有总修建面积、计容修建面积等，个中计容修建面积一般仅包括地上总修建面积，故要小于总修建面积。

将“平面面积”转化为“立面子积”的桥梁是容积率，处所当局凡是对房地产项目的容积率、修建密度、高度、绿地率等指标有所限定（一般划定详见表2），因此“容积率”是制约能盖几多的关键要素； 最后，思量“能卖几多”，项目中凡是会包罗一些不行售的部门如配套大众设施（如幼儿园、绿化带、大众茅厕等）或房企计划矜持一部门配套贸易，可供销售面积需剔除这部门不行售面积，以此测算收入最为精确。按照中债资信对150余个房地产项目统计环境，可供销售修建面积多为计容修建面积的0.93~0.99倍，行业中位数为0.98倍，因此在不清楚矜持面积或非可售面积的环境下，可用计容修建面积*0.98来大略估算可售面积。实践中，企业召募说明书中一般会披露项目的可供销售修建面积，可以直接用此来测算收入；若我们需要判断房企新拿地项目（一般公告仅披露用地面积、出让面积、容积率）的可售面积，可以借助下列公式大略估算： 计容修建面积≈建设用地面积/地盘出让面积*容积率 可供销售修建面积≈计容修建面积*0.98 （二）项目销售单价 影响项目售价的微观因素许多，包括地理位置、周边情况与配套设施、交通便利度、户型巨细、设计施工程度、学区房属性等，因此预测项目销售单价时可以选择与评估项目处在同一供需圈内、各属性尽量靠近的其他项目售价作参考，并联合属性差异、时间因素（估计销售时房价变化幅度）举行调解。

用公式可简朴暗示为： 个中P为项目预测售价，Pi为i项目参考售价，Ci为按照属性差异调解后的总契合系数，Ci的计较方式为各属性的权重Xi与各属性契合度Wi（待估项目/参考项目，>1暗示待估项目该属性优于参考项目，<1暗示待估项目该属性弱于参考项目）乘积之和，t为项目销售时预测房价变化幅度。综上所述，在测算了项目的可售面积及销售单价后，相乘即可得出项目的预测收入，个中可售面积一般在房企拿地时即确定，销售单价则受到多重因素的影响，既包括地理位置、周边情况等客观因素的影响，也包括房地产调控限价等工钱因素的影响，其预测有必然的主观判断性，在预测时应尽可能将影响因素思量全面。

通过本节我们进修了项目收入的测算方法，下面为房企项目成本的先容，将为读者具体先容房地产项目除税金外的其他成本的观点、测算方法、管帐记账等内容。4类14项地产项目成本测算方法 内容摘要 本章节主要先容除税金外的其他项目成本，个中地盘成本计较相对简朴明晰，按照地盘取得方式别离计较；项目制作成本的测算焦点为建安工程用度的估算，按照单个项目包罗的细分业态面积及相应的单方造价去尽可能精确估算建安工程费，项目制作成本约为建安工程费的1.1～1.3倍；期间用度则按照各自特点依据销售收入、制作成本及相关公式计较；不行预见用度在地盘成本、制作成本和期间用度的基础上按必然比例估算。由于成本中税金的计较相对繁琐，将在后面单独先容。

下面将对房地产项目成本举行抽丝剥茧，具体先容每项成本的寄义、其成本用度核算规模及估算方法，并通过详细案例予以解析帮忙读者理解。本文提供的成本测算方法主要基于外部人员可得到有限信息的前提假设。

一、房地产项目总成本概览 房地产项目的总成本主要可分为地盘成本、制作成本、期间用度及税金，差别房企每类成本项下的细分种别及名称不尽沟通，中债资信参考多家房企的项目成天职类明细表，对房企的项目总成天职类总结如表1，后文将以各二级分类成本为细分单元做扼要先容（税金将在后面先容），并探讨相关成本的计较/估算方法。二、项目成本详解（除税金） 1、地盘成本 地盘成本指取得开辟项目用地而产生的用度。房地产开辟项目取得地盘使用权一般有以下几种方式：划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用，对应的地盘成天职别为地盘征收拆迁费、出让地价款、地盘转让费、地盘投资评估价及地盘租用费。

（1）地盘征收拆迁赔偿费 跟着都会内人地抵牾加剧，城中村、老破小、旧村厂区改造问题日益突出，以征收拆迁方式获取地盘成为房企的一种选择。地盘征收拆迁模式对应的地盘成本主要为拆迁赔偿费，别的还需补缴必然地盘出让金[1]。

详细来看，地盘征收拆迁赔偿费可分为农村地盘征收拆迁赔偿费和城镇地盘拆迁赔偿费：农村地盘征收拆迁费主要包括地盘赔偿费、青苗赔偿费、地上附着物赔偿费、新菜地开辟建设基金、耕地占用税等；城镇地盘征收拆迁费主要包括地上修建物、构筑物、附着物赔偿费，搬迁费，姑且搬家安顿费，原用地单元停产、停业赔偿费等。[1]对衡宇举行拆迁时，若新建衡宇的用地是划拨取得，需要补缴地盘出让金才可取得建设用地使用权。（2）出让地价款 公然市场招标、拍卖、挂牌得到地盘是房企主流的拿地模式，对应的地盘成本为出让地价款，指国度以地盘所有者的身份，将地盘使用权在必然年限内转让给购置方而收取的地盘使用权出让价款。熟地[2]出让地价款包括地盘出让金、拆迁赔偿费和都会基础设施建设费；毛地[3]出让地价款包括地盘出让金和都会基础设施建设费，需要开辟商自行举行衡宇拆迁和地盘开辟，并付出拆迁赔偿费。

出让地价款由地盘地点的都会、区位、地盘用途、购置竞争猛烈水平、调控政策等多方面因素决定。[2]熟地是指具备完善的都会基础设施（供水、供电、通讯等）、地盘平整能直接举行建设的地盘。

[3]毛地是指都会基础设施不完善、地上有衡宇拆迁的地盘。（3）地盘转让费 跟着房地产行业马太效应继续凸显、竞争愈发猛烈，实力较强的房企通过直吸收购中小房企地盘的方式来获取土储越来越普遍。

此种模式对应的地盘成本为地盘转让费，指地盘受让偏向地盘转让方付出的地盘使用权转让费。（4）地盘投资评估价 由于本轮房地产周期房价上涨导致地价大幅晋升，同时调控使得地盘获取门槛提高，房企为了分离风险、优势互补，互助开辟拿地逐渐增多。

在房企互助开辟的项目中，地盘使用权可能来自一方股东的直接投资，该种环境下以地盘使用权的评估价值作为项目的地盘成本。（5）地盘租用费 地盘租用费是指地盘租用偏向地盘出租方付出的用度，但该种方式在房地产开辟项目中较为少见。

2、制作成本 房地产项目制作成本是指完成项目主体建设所需投入的资金，主要包括开辟前筹办用度，修建、装饰、安装工程费，基础设施及配套设施用度。（1）开辟前筹办用度 开辟前筹办用度主要包罗咨询评估费、堪探设计费以及与地盘开辟有关的“三通一平”用度。开辟前筹办用度计较方法包括根据实际工程量面积计较、总投资必然比例计较、行业老例计较等。中债资信按照十余个项目公司数据统计， 开辟前筹办用度在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的3%～10%计较。

（2）修建安装工程用度（包罗修建工程、装饰工程、安装工程） 修建安装工程（以下简称“建安工程”）是指制作衡宇修建物所产生的修建工程用度、装饰工程用度及安装工程用度。建安工程用度一般按照实际产生的人工费、质料费、机械费、税费等加总计较。但在项目盈利估算时，一般根据单元面积的建安用度*修建面积举行估算，单元面积建安工程用度取决于项目类型、原质料代价、房企的成本办理能力、装修水平、差别都会的人力成本、通货膨胀等等，如同一时间同一种产物业态在差别都会或差别房企开辟的环境下单元建安成本都不尽沟通。

在房企投资实务中，建安工程用度测算往往比力详尽和仔细，由于资料局限性，中债资信基于对十余家房企部门项目的建安工程费梳理统计，给出差别类型住宅的单元面积建安成本的大抵区间（详见表4）。在测算项目利润时，尽量按照项目差别的业态面积举行建安工程费的估算，以使得建安工程费尽量精确。（3）基础设施建设费 基础设施建设费是指修建物2米以外和项目红线规模内的各类管线、门路工程的建设，主要包括自来水、雨水、污水、环卫等基础设施建设用度以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口用度。基础设施建设费一般根据实际工程量及单价计较得出，中债资信按照十余个项目公司数据统计， 基础设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的6%~15%估算。

（4）大众配套设施建设费 大众配套设施建设费是指居住小区内为住民办事配套建设的各类非营利性的配套设施的建设用度，如居委会、派出所、托儿所等，实践中一些项目也可能无此类支出。大众配套设施建设费根据实际工程量及单价计较得出，中债资信按照十余个项目公司数据统计， 大众配套设施建设费在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的0%～2%估算。（5）其他用度 其他用度主要为姑且用地费、姑且建设费、工程监理费、工程保险费、工程造价咨询费等组成的工程办理费和办公费、劳保费等组成的项目现场办理费，个中工程办理费一般根据本地有关部分的费率*修建面积/地盘面积/建安用度计较。

中债资信按照十余个项目公司数据统计， 其他用度在项目盈利估算时也可简化为建安工程费的1%～3%估算。总结来看，房地产项目制作成本测算焦点在于建安成本的估算，用公式暗示： 房地产项目制作成本=开辟前筹办用度+建安工程用度+基础设施建设费+大众配套设施建设费+其他用度≈建安工程用度*（3%～10%）+建安工程用度+建安工程用度*（6%～15%）+建安工程用度*（0%～2%）+建安工程用度*（1%～3%）≈建安工程用度*（110%~130%） 3、期间用度 （1）销售用度 销售用度是指房企在销售项目历程中产生的各项用度，如告白费、勾当推广费，约占销售额的0.5%～2%；销售人员的工资用度，亦包括署理销售的署理费，约占销售额的1%～2%；其他销售用度约占销售额的0.5%～1%。

按照中债资信对样本房企项目统计， 销售用度在项目盈利估算时可简化为按销售收入的2%～5%估算。（2）办理用度 办理用度包括办理人员工资、职工福利、差盘缠、社保费、创办费摊销等等办理用度。

若同时开辟多个房地产项目，办理用度应该根据合理分派比例在各个项目间分摊。办理用度在项目盈利估算时也可简化为根据制作成本的2%～3%估算。

（3）财政用度 财政用度是指为项目建设筹集资金而产生的各项用度，包括乞贷利钱、金融机构手续费、汇兑损益等。需要注意的是，这里所指的利钱既包括本钱化利钱也包括用度化利钱，即项目乞贷的全部利钱用度。按照中债资信对样本房企项目统计，开辟贷等外部融资约占建安投入的70%，但思量到企业拿地不全为自有资金，故 财政用度可根据（建安工程费的*70%+地盘成本*50%）*公司平均年化乞贷利率*平均资金占用期限计较。

实践中，由于差别房地产项目接纳杠杆差别，融资能力亦有差异，房企间财政用度差异较大。4、不行预见用度 不行预见用度一般按地盘成本、制作成本和期间用度合计数的1%～3%估算。综上所述，项目地盘成本简直定较为容易和明确；制作成本的测算焦点为建安工程用度的估算，按照单个项目包罗的细分业态面积及相应的单方造价去尽可能精确估算建安工程费，项目制作成本约为建安工程费的1.1～1.3倍；期间用度则按照各自特点依据销售收入、制作成本及相关公式计较；最后在地盘成本、制作成本和期间用度的基础上按必然比例估算不行预见用度，即可获得除税金外的项目成本。

房地产项目税金测算大全 一、房地产项目各环节涉税环境概览 房企税费主要包罗地盘取得阶段所需缴纳的契税、印花税及城镇地盘使用税；预售阶段所需预缴的增值税、增值税附加、地盘增值税和企业所得税；竣工及交付阶段需清算地盘增值税、增值税及所得税。印花税则贯串房地产项目开辟流程始终，在签订各种合同时均需根据合同金额及对应的税率缴纳印花税。从报表角度看，契税作为地盘成本计入“存货”，增值税主要影响“应交税费”等资产欠债表科目，印花税、城镇地盘使用税、地盘增值税则主要通过“税金及附加”影响利润表，所得税为“利润总额”的扣减项，另外税费的缴纳和退回均会影响现金流量表。

从详细缴纳阶段来看：首先，房企取得地盘后，需要按照地盘取得成本缴纳契税、印花税及城镇地盘使用税。个中契税、印花税为一次性缴纳税种，契税于签订地盘转移合同或合同性质凭证当日起10日内按3%～5%税率缴纳；印花税可按0.5‰税率就地或按本地划定的时间缴纳；城镇地盘使用税从交付地盘次月起至预售或销售当月按定额税率（每平方米占地面历年税额0.6元~30元）缴纳。总体来看，由于在项今朝期企业需要缴纳的税费主要为契税，故地盘取得阶段缴纳税费一般占地盘成本的3%～5%，可作为地盘成本的一部门在企业所得税、地盘增值税、增值税中抵减或扣除。其次，由于房地产采纳特殊的“预售制”，当项目开始预售时就要缴纳必然税金，个中增值税在取得预售款的次月根据不含增值税的预售款及3%的预征率缴纳，增值税附加根据增值税额及本地合用税率（都会维护建设税7%/5%/1%、教育费附加3%、处所教育附加2%）与增值税一起缴纳；地盘增值税按月或按季以不含增值税的预售款及各地税务局拟定的预征率（东部、中部和东北部、西部门别不得低于2%、1.5%和1%）缴纳；企业所得税按月或按季以不含增值税的预售款和各地划定的估计毛利率相乘的积减去预缴的地盘增值税、增值税附加及期间用度计较应纳税所得额，并根据合用所得税率举行预缴。

最后，项目竣工验收销售到达必然水平时，房企可选择根据相关划定举行地盘增值税清算。房企于满意强制性清算条件90日内或收到主管税务机关清算通知90日内管理清算手续，以增值额与合用税率的积减去与速算扣除数相乘的扣除项目金额计较应纳税额，与预缴金钱对比举行多退少补。当项目交付时，房企需计较缴纳增值税，以合同约定的交房时间与实际交房时间赎早为产生纳税义务时点并在划定期限内完成缴纳，销项税额减除进项税额为当期应缴纳的增值税，与预缴金额、留抵金额[1]等举行计较多退少补；同时房企应该在项目交付当年对企业所得税举行汇算清缴，与预缴金额比力举行多退少补。需要说明的是，本文不思量税收优惠等特殊环境。

[1]按照2019年4月《财务局 税务总局 海关总署关于深化增值税革新有关政策公告》，纳税人当期允许退还的增量留抵税额，根据以下公式计较：允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项组成比例×60%，进项组成比例，为2019年4月至申请退税前一税款所属期内已抵扣的增值税专用发票（含税控灵活车销售统一发票）、海关入口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。二、房地产项今朝期重要税种先容 为帮忙读者更好理解房企税金计较思路，我们在具体解说各税种的同时以A房地产企业的X项目涉及各项税费为例贯串税金上下全篇：X项目位于某一线都会，项目用地总面积35.13万平方米，计容修建面积51.58万平方米，总可售面积39.10万平方米，估计可实现销售收入140.06亿元。下文测算基于以下前提：（1）忽略除拿地阶段外涉及的金额较小的印花税；（2）从项目完成角度思量总体应缴纳税额，不思量预售阶段预缴税费；（3）假设本地地盘增值税允许扣除处所教育附加；（4）不思量税收优惠等特殊政策。

（一）地盘取得阶段税种 取得地盘环节涉及的税费主要为契税、印花税及城镇地盘使用税，每种税费的计税基础及管帐处置惩罚如下表： （二）增值税及附加 （1） 增值税 增值税是商品（含应税劳务）在流转历程中发生的增值额为计税依据而征收的一种流转税。营改增后，房地产项目销售也应缴纳增值税，其缴纳分为预售阶段的预缴以及项目交付阶段的汇总缴纳。

A. 预缴 按照《国度税务总局公告2016年第18号》划定，一般纳税人采纳预收款方式销售自行开辟的房地产项目，应在取得预收款的次月根据3%的预征率预缴增值税。计较公式为： 应预缴的增值税款=预收款/（1+合用税率或征收率）*3% 个中合用一般计税方法的自2019年4月1日起根据9%[2]的税率计较，合用浅易计税方法的按5%征收率计较，2016年5月1日后开工的项目只能选择一般计税方法。B. 计较应纳税额 房企的增值税纳税时点为合同约定的交房时间与实际交房时间赎早，与之前营业税纳税义务产生时间为收到预收款当天比拟，房企的增值税纳税时点产生了后移。

按照《营业税改征增值税试点有关事项的划定》（财税【2016】36号第一条第（三）项第十点），房地产开辟企业中的一般纳税人销售其开辟的房地产项目，以取得的全部价款和价外用度，扣除受让地盘时向当局部分付出的地盘价款（包括地盘受让人向当局部分付出的征地和拆迁赔偿用度、地盘前期开辟用度和地盘出让收益等）后的余额为销售额。按照销售额及合用税率计较出销项税额后，扣减当期可抵扣的进项税、留抵税额即可获得当期应缴纳的增值税。

计较公式为： 销项税额=销售额*9% 个中： 销售额=（全部价款和价外用度-当期允许扣除的地盘价款）/（1+9%） 当期允许扣除的地盘价款=（当期销售房地产项目修建面积/可供销售修建面积[3]）*地盘总价款。应纳增值税额=销项税额-进项税额（为取得的增值税专用发票上标明的增值税额[4]） 老项目合用浅易方法的，应纳增值税额=全部价款和价外用度/（1+5%）*5% [2]2018年5月1日至2019年3月31日期间合用税率为10%，2017年7月1日至2018年4月30日合用税率为11%，2016年5月1日至2017年6月30日合用税率为13%。[3]可供销售修建面积是指计容地上修建面积，不包括地下修建面积，也不包括销售时未单独作价结算的配套大众设施的修建面积。

[4]按照财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的划定》第一条第四项第三点：纳税人接管贷款办事向贷款方付出的与该笔贷款直接相关的投融资参谋费、手续费、咨询费等用度，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）增值税附加 增值税附加是指以实际上缴的增值税为计税基础的税金，包括都会维护建设税、教育费附加和处所教育附加。增值税附加在当月计较出增值税时计提应交税额，次月纳税申报期限内与增值税同时缴纳。

都会建设维护建设税的税率分为7%（城区）、5%（县城、镇）和1%（其余）三档，教育费附加税率为3%，处所教育附加税率为2%。计较公式为： 增值税附加=实际缴纳的增值税*（7%/5%/1%+3%+2%） 需要注意的是，增值税作为价外税，不影响利润表，但增值税附加通过计入“税金及附加”科目影响项目利润表。我们相识了房地产项目在各个阶段需要缴纳哪些税种，并具体相识了地盘取得阶段的契税、印花税和城镇地盘使用税，增值税的预缴及汇总缴纳。

下面主要先容项目开辟中涉及的其他税金：地盘增值税、企业所得税及印花税，个中地盘增值税和企业所得税均涉及预缴和清缴两个步骤，税金金额集中在清缴阶段，故该两税种为房地产项目后期阶段主要涉及税种。别的，印花税为贯串房企项目全流程的小税种，亦在本文做简朴先容。房地产项目后期重要税种先容 （一）地盘增值税 地盘增值税是对有偿转让国有地盘使用权、地上修建物及其他附着物产权并取得增值收入的单元和小我私家所征收的一种税。由于房地产开辟和预售凡是同时举行，无法精确计较税额，因此采纳先预缴，再清算的征收方式。

A. 预缴 按照《中华人民共和领土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】6号第十六条）和《关于增强地盘增值税征督工作的通知》（国税发【2010】53号），地盘增值税预征方法由各省、自治区、直辖市处所税务局拟定。除保障性住房外，东部地域省份预征率不得低于2%，中部和东北地域省份不得低于1.5%，西部地域省份不得低于1%。地盘增值税凡是按月或按季预缴，房企每月或每季取得的预售收入应于当期终了后在划定时间向主管处所税务机关申报预缴税款。凡是来说，普通住宅预征率较低，非普通住宅预征率较高。

计较公式为： 地盘增值税预征的计税依据=预售房款-应预缴增值税税款 该当预缴的地盘增值税税额=地盘增值税预征的计税依据×预征率 B. 清算 当房地产开辟项目举行到最后阶段时，房企需向主管税务机关申报管理地盘增值税的清算手续，多退少补，清算景象分强制性清算、选择性清算两种，详见表1： 地盘增值税的计税依据为转让房地产所得的增值额，应纳税额计较分三个步骤： 第一步：计较应税收入 纳税人转让房地产所取得的应税收入包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括钱币收入、实物收入和其他收入，2016年营改增后，地盘增值税纳税人转让房地产取得的收入不含增值税（国度税务总局公告2016年第70号），计较公式为： 地盘增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入 第二步：计较扣除项目金额 房地产企业转让新建房项目时（不思量存量房地产转让环境），地盘增值税可扣除项目包括：（1）取得地盘使用权所付出的金额即项目总成本中的地盘成本。（2）房地产开辟的成本即项目总成本中的制作成本。（3）开辟用度即总成本中的期间用度，个中可扣除开辟用度上限取决于乞贷利钱是否可以按转让房地产项目计较分摊并提供金融机构贷款证明。

（4）与转让房地产有关的税金，包括营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加及营改增后允许扣除的城建税、教育费附加，注意不包括增值税。处所教育附加是否扣除依各地划定执行，暂不思量印花税的扣除[1]。（5）国度划定的其他扣除项目。

地盘增值税五类扣除项目及其与项目成本的对应关系详见表2： [1]营改增前，印花税在“办理用度”科目核算，在“房地产开辟用度”项下扣除；营改增后，印花税计入“税金及附加”，法理上可在“与转让房地产有关的税金”项下扣除，但实践中税务机关没有允许扣除的划定。由于印花税额凡是很小，故暂不思量印花税的扣除。[2]利钱最高不能凌驾按贸易银行同类同期贷款利率计较的金额。第三步：计较应纳税额 地盘增值税接纳四级超率累进税率，是我国独一接纳超率累进税率的税种，计较公式为： 应缴纳的地盘增值税=增值额（应税收入-扣除项目金额）×合用税率（由增值率确定，增值率=增值额÷扣除项目金额×100%）-扣除项目金额×速算扣除系数 （二）企业所得税 企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的出产谋划所得和其他所得征收的一种税。

跟增值税、地盘增值税一样，房企企业所得税亦有预缴和清缴两个环节。A. 预缴 由于行业特殊的预售制度，在销售未落成开辟产物的环境下，需要用估计的毛利率去估算应纳税所得额，按季或月举行所得税的预缴，毛利率由各省、自治、直辖市税务局确定。

项目落成后，房企计较实际毛利额，同时按照毛利差额举行所得税汇算清缴，按照《房地产开辟谋划业务企业所得税处置惩罚措施》（国税发【2009】31号文），预缴使用的毛利率要低于项目实际毛利率。应纳所得税额=（预收账款/（1+9%）*估计毛利率）-预缴增值税附加-预缴土增税-期间用度 按照《房地产开辟谋划业务企业所得税处置惩罚措施》预收账款产生纳税义务的时点详细如下： B. 汇算清缴 当企业开始管理开辟产物交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开辟产物开始投入使用，应视为开辟产物已经落成。房地产开辟企业应按划定实时结算开辟产物计税成本，并计较企业当年度应纳税所得额。

允许从应税收入中扣除的成本用度包括：期间用度、已销开辟产物计税成本、税金及附加、地盘增值税，个中开辟产物计税成本为上篇研究中先容的地盘成本和制作成本。已销开辟产物的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单元工程成本确认。（三）印花税 按照《财务部、国度税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税【2006】162号），商品房销售合同根据产权转移书据征收印花税，按合同金额的0.5‰征收。

别的，房企向银行及其他金融组织的乞贷合同（0.5‰）、加工承揽类合同（如告白、测绘，0.5‰）、购销合同（0.3‰）、建设工程勘测设计合同（如勘测、设计，0.5‰）、主体工程建安合同（0.3‰）均需缴纳印花税。印花税通过“税金及附加”科目影响项目利润表。整理来自于：中债资信 赞返回，检察更多。

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