本文摘要：核心提醒房地产市场不振诱导拿地市场需求，4月土地使用权转让收益暴跌38.2%，而土地使用权转让开支上升22.3%，持续保持大幅度暴跌态势。光大证券首席经济学家徐高对21世纪经济报导土地财政正在步入拐点。 财政部数据表明，国有土地使用权转让，即又称土地出让金占到地方财政收入比重在2015年1-4月更至32%，而在2013年这一数据曾相似60%。持续下滑的房地产市场是土地市场下降的原因，这也间接影响了地方财政收入。

核心提醒房地产市场不振诱导拿地市场需求，4月土地使用权转让收益暴跌38.2%，而土地使用权转让开支上升22.3%，持续保持大幅度暴跌态势。光大证券首席经济学家徐高对21世纪经济报导土地财政正在步入拐点。

财政部数据表明，国有土地使用权转让，即又称土地出让金占到地方财政收入比重在2015年1-4月更至32%，而在2013年这一数据曾相似60%。持续下滑的房地产市场是土地市场下降的原因，这也间接影响了地方财政收入。2015年1-4月，地方本级一般公共支出收益的同口径增长速度仅有为2.1%。

土地是鸡，财政是蛋，土地收益占到地方财政的比重认同要上升。审计报告特约审计员、中央财经大学财经研究院院长王雍君对21世纪经济报导土地出让金倒数两季度负增长过去10年来，土地出让金仍然是地方政府财政收入的主要来源之一。

根据财政部发布的数据测算，土地出让金占到地方政府财政收入比重在2013年达到顶点，为59.8%，到2014年回升至56.2%。而财政部近期数据表明，2014年1-4月份，国有土地使用权转让收益9016亿元，同比增加5572亿元，上升38.2%。

房地产市场不振诱导拿地市场需求，4月土地使用权转让收益暴跌38.2%，而土地使用权转让开支上升22.3%，持续保持大幅度暴跌态势。光大证券首席经济学家徐高对21世纪经济报导他指出，虽然房地产市场需求有所转好，但对房地产投资传导仍然不显著，房地产企业拿地市场需求不振，土地出让收益同比大幅度暴跌趋势仍未看见提高迹象，这令其本来就受限的地方财力雪上加霜。事实上，全国土地出让金已倒数两个季度负增长。

2015年一季度国有土地使用权转让收益6905亿元，同比快速增长-36.1%；此前2014年四季度为同比负增长21.5%。中国银行业协会首席经济学家、国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松4月也回应，截至目前，房地产开发投资、土地购买面积、房地产企业本轮做到资金，皆没经常出现显著的提高趋势。土地出让金上升趋势没显著的恶化。

许多城市的土地出让金收益也在回升。第三方研究机构中原地产的数据表明，2014年40个城市合计土地出让金1.62万亿元，同比上升23.4%，40个城市只有7个城市经常出现下跌。

中国指数研究院的报告也称之为，2014年全国300个城市土地成交价面积10.28亿平方米，同比增加31%；土地出让金2.3万亿元，同比上升28%。谁还在倚赖土地财政？全国30多个省市自治区中，谁最倚赖卖地收益？21世纪经济报导记者根据Wind资讯统计资料了目前可考的20个省市的土地依赖度(土地依赖度=国有土地使用权转让/财政收入100%)情况，其中湖北、湖南、重庆、贵州、新疆等省区市缺乏国有土地使用权转让数据，北京、上海、四川、内蒙古、福建缺乏全省的国有土地使用权转让数据。以可统计数据的20个省份来看，有12省国有土地出让占到财政收入比重多达50%。其中，海南、江西2014年国有土地出让占到财政收入比重在75%，在12省市中占比最少。

不过，海南省2013年土地财政在60%以下，2014年攀升至75.96%。天津、安徽、山东、江苏等省市的国有土地出让占到财政收入比重在60%至70%之间。以城市而言，据同策咨询研究，2013年土地财政依赖度中，杭州、佛山、南京和长沙等4个城市多达100%，倚赖程度较高；三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都等也多达80%。

一线城市中，北上广深2013年对土地财政依赖度总体高于61%，深圳甚至只有27%。但是，北京、上海和广州土地财政依赖度在50-60%之间，即使一线城市经济更为繁盛地区目前对于土地财政的倚赖依然较小。此外，一线城市之外土地财政依赖度多达50%城市有31个，大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度依然较为低。有一点警觉的风险是，如果土地收益引起地方政府财政收入上升，对倚赖土地偿还债务地方政府债务的省市来说，不存在极大压力。

此前《中国经济周刊》曾报导称之为，有数据可考的23个省份中，土地债务在政府负责管理偿还债务责任债务占到比中，浙江省以66.27%名列第一；天津名列第二，64.56%。换句话说，浙江、天津两地政府负起偿还债务责任的债务，有2/3的份额都要靠卖地来偿还债务。

德意志银行今年1月公布的一份的报告指出，卖地收益大幅度大跌对中国经济快速增长、财政政策和货币政策皆将产生深远影响的影响。该行预计2015年土地财政收入上升20%，地方财政收入将经常出现负增长，GDP也将受到拖垮。

警觉人口流动、土地出让金凌空风险一般情况下，人口挤满带给城市经济效应，进而带给对房地产等市场的市场需求。所以，人口流向不会带给当地土地市场的市场需求减少，反之则增加。但德意志银行的一项研究却指出，经济较不繁盛、人口经常出现清净流入的城市，当地土地出让金收益却减少。比如，2011年至2013年，五个江苏北部城市经常出现人口清净流入，其中连云港、徐州分别流入了32.9万人、19万人；同时，苏南城市南京、无锡则净流入7.6万人、5.5万人。

但是，2009年至2013年，苏南地区土地出让金收益仅有快速增长116%，近高于苏中地区的174%和苏北地区的355%。该机构指出，这是由于地方政府融资平台积极参与了土地招拍挂市场。

这造成越是面对人口流入的城市，往往就越依赖融资平台来出售土地。以江苏常州为事例，融资平台在2008-2010年只占到20%的土地拍卖成交金额，但在2013年和2014年急遽下降到70%；房地产开发商份额则从35%以上降到2013年的11%和2014年的2.3%。江苏之外，浙江、湖北、云南三省样本调查也指出地方融资平台在各自的土地招拍挂市场中也扮演着了最重要的角色，但是未像江苏的情况那样占有主导地位。

2014年，地方政府融资平台出售了江苏省转让土地总价的44%、浙江省的28%、湖北省的28%及云南省的28%。德意志银行中国区首席经济学家张智威警告称之为，土地出让金收益上升对财政收入带给的冲击将在2015年凸显，土地财政的全盛时期或已完结。

在财政收入恒定的情况下，全国有20个省市的偿债率将不会明显提高，尤其是辽宁、青海、黑龙江、贵州、云南等地的流动性风险将不会急遽减少。华创证券2015年5月的一项研究指出，该研究仅有考虑到2015年地方政府负起偿还债务责任的届满量，并以偿债率(届满债务/财政收入)来密切相关流动性压力。此外，若考虑到2013年630以来追加债务，各地偿债率还不会进一步提高。

监管部门早已意识到土地财政风险。去年8月起，国家审计署对过去6年的地方土地出让收支和耕地维护情况做到了全面审核，其中土地出让金沦为审核重点之一。

此前媒体报道在今年10月就已完结现场审核，2014年底发布，但至今未果。据媒体报道，审计报告已印发地方，近期将向社会发布。土地十多年来是地方财政收入的主要来源，是牵涉到国有资产管理的链条之一，目前土地财政违规问题很多，审核可玩性十分低。

王雍君回应。他指出，土地收益占到地方财政收入比重认同不会上升，但土地财政是一种过渡性形态，我国还是要创建类似于发达国家不动产税的房地产税制度。但并非所有人回应回应悲观，华远集团前董事长任志强回应，房地产税今年在税务总局的法律中没计划。房地产税显然就无法缴，或者收不上来这个税，特别是在是这种税显然不有可能替代土地出让金的问题和解决问题地方的艰难问题。

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